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Obras a cargo do senhorio: O que diz a lei?

Ricardo Rodrigues

Ao alugar um imóvel, pode precisar de fazer algumas reparações, por necessidade ou para melhorar a funcionalidade das divisões.

Mas, sabe quais são as obras a cargo do senhorio? Muitas das vezes não precisa de dispender do próprio dinheiro para realizar estas melhorias.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) é a norma que regulamenta esta questão.

Obras de conservação de fachadas a cargo do senhoria

No artigo de hoje destacamos os principais pontos referidos na lei sobre as obras que são de responsabilidade do senhorio.

Quais são as responsabilidades num imóvel alugado?

A nova lei do arrendamento 2021, o NRAU, implementou uma série de medidas de modo a dinamizar o mercado de arrendamento.

A novidade trouxe novamente à tona questões relacionadas com a responsabilidade do senhorio e do inquilino sobre as obras a serem realizadas num imóvel.

De acordo com o disposto no artigo 1074º, da Lei nº6/2006 que aprova o NRAU:

cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.

Para um melhor entendimento, contextualizaremos o que diz a legislação, através dos tópicos de seguida.

1 – Obras de conservação

De acordo com o artigo descrito, cabe ao senhorio executar as obras de conservação ordinárias e extraordinárias.

As obras de conservação ordinárias são as relacionadas com as reparações e a limpeza geral do prédio.

Apesar de serem impostas pela Administração Pública, também se destinam à manutenção do imóvel.

Já as obras de conservação extraordinárias são as resultantes de uma falha na construção do prédio ou acidente.

Envolvem aspetos estruturais, sistema elétrico, hidráulico, entre outros, que possam comprometer a segurança do imóvel.

Caso o senhorio não realize as obras que são da sua responsabilidade, o inquilino poderá proceder com a rescisão de contrato.

É importante ressaltar que, caso haja uma cláusula contratual que estipule o contrário, tais obras podem ficar a cargo do inquilino.

2 – Recheio do imóvel

Ainda sob a égide do NRAU, fica estabelecido que, na falta de convenção que estipule o contrário:

o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”

O artigo aplica-se tendo como pressuposto que o imóvel foi entregue ao inquilino em bom estado de manutenção.

Para evitar problemas neste sentido, o contrato deve conter todo o recheio do imóvel arrendado, bem como a descrição do seu estado.

Além disso, é importante incluir uma cláusula que estipule a quem cabe a reparação, em caso de danos.

3 – Obras urgentes

Quando existem obras urgentes ignoradas pelo senhorio, o inquilino tem a liberdade para proceder à sua realização sem precisar de autorização.

O arrendatário que realizar obras urgente no imóvel, mesmo sem autorização do senhorio, terá direito ao respetivo reembolso.

Ainda assim, comunique ao senhorio o seu interesse em resolver a questão de forma amistosa.

4 – Direito ao reembolso

De acordo com o disposto no artigo 1074º, da Lei nº6/2006 que aprova o NRAU:

salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”.

Neste sentido, com exceção das obras consideradas urgentes, é imprescindível comunicar previamente ao senhorio e obter a sua autorização.

Para não restarem dúvidas acerca desta autorização, o ideal é que a mesma seja concedida por escrito, para formalizar o consentimento.

Em suma, as obras urgentes e obrigatórias são, em regra, de responsabilidade do senhorio.

As pequenas reparações podem ser feitas pelo inquilino ou negociadas contratualmente, estipulando-se compensações ou reembolso.

Se está a considerar arrendar um imóvel, fique atento a estes aspecto do seu contrato e evite problemas futuros.

Precisa de orçamento para fazer obras em casa?

Licenciado em Engenharia Civil, desde 2004, pelo Instituto Superior de Engenharia de Lisboa. Membro sénior da Ordem do Engenheiros. Conta com mais de 10 anos de experiência como projetista de estruturas, sistemas prediais de distribuição e drenagem de águas, redes de distribuição de gás natural, direcção e fiscalização de obras públicas e privadas.