O desejo de qualquer dono de obra e dos profissionais que trabalham no desenvolvimento e execução de um projeto é o de que tudo seja feito dentro do prazo pré-determinado.
Neste sentido, uma preocupação comum passa pelo tempo de demora do projeto de especialidades na respetiva Câmara Municipal.
Todos os projetos devem passar por esta averiguação, para que sejam licenciados e as obras iniciadas.
Explicamos ao longo do artigo tudo o que precisa de saber sobre este processo de análise e aprovação de projetos de especialidades.
Para efeitos de prazos, aplicam-se o RJUE (DL 555/99) e o Simplex Urbanístico (DL 10/2024). O RJUE fixa, entre outros, um prazo de 30 dias para deliberação sobre o projeto de Arquitetura, enquanto o Simplex define prazos máximos de 120/150/200 dias para a decisão final do procedimento, prevendo deferimento tácito quando a câmara não decide em tempo, com certidão eletrónica comprovativa.
Veja também: Projetos de especialidades para licenciamento
Tempo de aprovação dos projetos de especialidades (4 fases)
Antes de iniciar as obras propriamente ditas, com o levantamento da estrutura do edifício, há algumas etapas burocráticas que será preciso enfrentar.
Isto porque ninguém pode construir um prédio ou moradia sem o conhecimento e a autorização da entidade responsável.
Nestes casos, a Câmara Municipal é a entidade para a qual é atribuída a responsabilidade de analisar estes projetos.
É o chamado processo de licenciamento, no qual serviços municipais analisam a regularidade do projeto, que deve estar em concordância com as leis e as normas vigentes.
Antes de falarmos especificamente do prazo para aprovação do projeto de especialidades, explicamos outras etapas deste processo que precisa de conhecer.
1ª Fase – Pedido de Informação Prévia
O primeiro passo, antes de avançar com a construção da casa, é solicitar o Pedido de Informação Prévia (PIP) à Câmara Municipal da zona na qual adquiriu o terreno.
Esta fase inicial visa garantir a viabilidade da construção. No Pedido de Informação Prévia (PIP), deverá apresentar detalhes sobre a localização do terreno e o que pretende construir.
Feito isto, o documento passa pela análise da Câmara, que então emite um documento comunicando a autorização ou não da construção no terreno em questão.
Caso haja obstáculos ou impedimentos à construção, a Câmara também irá informar quais são as restrições a serem observadas.
Este procedimento é previsto em lei, nomeadamente no Decreto-Lei nº 555/99, que diz que:
“a realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia com prazo, adiante designada abreviadamente por comunicação prévia ou comunicação, ou autorização de utilização, nos termos e com as exceções constantes da presente secção”.
A aprovação para a construção depende do parecer da Câmara, declarando o terreno como viável para as obras e autorizando a sua execução, em consonância com o Plano Diretor Municipal.
No caso do Pedido de Informação Prévia (PIP), o tempo de demora entre a análise e a resposta da autoridade é de cerca de 20 a 30 dias.
Os prazos do PIP variam por município; confirma sempre no balcão eletrónico local (ex.: Lisboa).
2ª Fase – O Projeto de arquitetura e especialidades
Veja também: Projetos de arquitetura e especialidades (Pack Completo)
Com a autorização da Câmara na etapa anterior, o dono da obra pode proceder ao levantamento topográfico e ao desenvolvimento do projeto de arquitetura. Este também deverá ser entregue à respetiva Câmara para o processo de licenciamento.
Com a aprovação do projeto de arquitetura, o próximo passo passa pelos projetos de especialidades, que também são analisados pela entidade.
No caso de licenciamento, os projetos podem ser entregues juntamente com o projeto de Arquitetura ou, em alternativa, no prazo de seis meses a contar da notificação de aprovação do projeto de Arquitetura, prorrogável uma única vez, até três meses, mediante requerimento fundamentado apresentado antes do termo do prazo inicial.
Neste sentido, é importante ressaltar que alguns projetos precisam de ser aprovados por entidades externas.
A Certificação Energética é um destes projetos, que deve ser analisado pela entidade específica, no caso a ADENE – Agência Para a Energia.
Da mesma forma, os projetos de águas e/ou esgotos são de responsabilidade dos Serviços Municipalizados de Águas e Saneamento (SMAS ou a EPAL) e o projeto de abastecimento da rede de gás é emitido por uma empresa certificada.
Estas aprovações e certificações externas devem ser obtidas e entregues juntamente com os outros documentos na Câmara Municipal, que então procede à análise para licenciamento.
Outro ponto importante a observar é que o projeto de arquitetura deve estar aprovado para que seja possível executar os projetos de especialidades de engenharia.
A deliberação sobre o projeto de Arquitetura ocorre em 30 dias (RJUE).
Se submeter Arquitetura + Especialidades em simultâneo, a decisão final ocorre dentro dos prazos máximos do Simplex (120/150/200 dias, consoante área/tipo).
Quando entregues as Especialidades após a aprovação da Arquitetura, planeia o calendário para não ultrapassar prazos e evitar pedidos de elementos.
3ª Fase – O Livro de obra
Se todos os projetos foram aprovados pela Câmara, então pode, finalmente, avançar com a construção propriamente dita.
Nesta etapa, o dono da obra deve contratar um empreiteiro que será responsável pela construção e pelo chamado Livro da Obra.
Este livro deve conter todas as informações atualizadas sobre as obras, sendo da responsabilidade do engenheiro civil fiscalizar a execução adequada das fases do projeto.
4ª Fase – Licença de utilização
As obras foram encerradas e a sua casa de sonho é agora uma realidade. Basta organizar a mudança, certo? Na verdade, ainda não.
Será preciso cumprir uma última exigência, que é a obtenção da licença de utilização. O pedido também é feito na Câmara Municipal e somente com esta licença é que pode mudar-se para a casa nova.
No deferimento tácito, a prova do direito é emitida por certificação eletrónica no portal, permitindo avançar para os atos seguintes.
Validade: após deferimento, há 1 ano para pedir o título/alvará (no licenciamento) ou, na comunicação prévia, para pagar as taxas. Se não o fizer nesse prazo, a decisão caduca (art. 71.º RJUE).
Tabela-resumo de prazos (legal vs prática)
| Etapa/Via | Base legal | Prazo | Nota |
|---|---|---|---|
| Deliberação sobre Arquitetura | RJUE (DL 555/99) | 30 dias | Conta após receção do pedido/pareceres. |
| Decisão final do procedimento ≤ 300 m² | Simplex (DL 10/2024) | 120 dias | Sujeita a deferimento tácito. |
| Decisão final >300 m² e ≤2200 m² | Simplex (DL 10/2024) | 150 dias | Inclui imóveis classificados/em vias de. |
| Decisão final >2200 m² / loteamento/urbanização | Simplex (DL 10/2024) | 200 dias | Projetos mais complexos. |
| Comunicação Prévia | RJUE | Avança após pagamento de taxas se instruída; no prazo de 20 dias o presidente pode determinar a sujeição a licenciamento. | Decorrido o prazo, pode realizar-se. |
Nota – Comunicação Prévia: quando a comunicação está corretamente instruída, o particular pode avançar após o pagamento das taxas (salvo rejeição nos termos legais). O RJUE prevê ainda que, no prazo de 20 dias após a entrega da comunicação, o presidente possa determinar a sujeição a licenciamento quando o caso não caiba neste regime.
Suspensões: pedidos de elementos não podem ser sucessivos/ilimitados; a regra é limitar a suspensão e proteger a contagem global. (enquadramento no Simplex).
Checklist rápida das Especialidades (para evitar atrasos)
- Peças desenhadas + memórias (Estabilidade, Águas/Esgotos, Térmica, Acústica, Gás/SCIE, conforme aplicável).
- Termos de responsabilidade/declarações em modelos atualizados.
- Pareceres/consultas externas quando exigível (ou prova de solicitação).
- Compatibilização com Arquitetura (coerência).
- Submissão eletrónica: formatos aceites, assinaturas digitais; validar listas municipais (ex.: Lisboa).
Prazos de aprovação dos projetos na Câmara (o essencial)
De acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), aplicável aos procedimentos urbanísticos:
“A Câmara Municipal delibera sobre o projeto de arquitetura no prazo de 30 dias. (…)
O interessado deve apresentar os projetos das especialidades e outros estudos necessários à execução da obra no prazo de seis meses a contar da notificação do ato que aprovou o projeto de arquitetura, caso não tenha apresentado tais projetos com o requerimento inicial.”
Atualização (Simplex Urbanístico 2024): para a deliberação final do procedimento (licenciamento/comunicação), existem prazos máximos legais de 120/150/200 dias – DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro (consoante a área e o tipo de operação), com possibilidade de deferimento tácito e respetiva certificação eletrónica quando não há decisão em tempo.
A ocorrência do deferimento tácito pode ser comprovada por certidão eletrónica gratuita emitida via ePortugal/AMA.
Na prática, os prazos variam entre municípios e de acordo com a qualidade da instrução (pedidos de elementos, pareceres externos, etc.). Em Lisboa, os Projetos de Especialidades integram o licenciamento/comunicação e seguem os prazos do procedimento aplicável; confirma sempre no balcão eletrónico municipal.
O melhor antídoto a atrasos é uma instrução completa à primeira (peças, termos de responsabilidade, pareceres quando exigíveis) e resposta rápida a pedidos de elementos. Ter um engenheiro ou arquiteto de confiança reduz retrabalhos e evita suspensões desnecessárias.
Perguntas frequentes
30 dias (RJUE).
120/150/200 dias (Simplex), consoante área/tipo, com deferimento tácito se não houver decisão no prazo.
São apreciadas no âmbito do procedimento; submeter em simultâneo com a Arquitetura ajuda a fechar dentro dos prazos máximos.
A decisão favorável não vale “para sempre”: tem até 1 ano desde a notificação do deferimento para pedir o título/alvará (no licenciamento) ou, na comunicação prévia, para pagar as taxas. Se não o fizer nesse prazo, caduca.
Depois de emitido o título, a obra tem prazos para iniciar e concluir; incumprimentos típicos (não iniciar, suspensão/abandono prolongado, não concluir no prazo) também levam à caducidade. Pode, em certos casos, pedir licença especial para obras inacabadas (art. 88) ou requerer nova licença (art. 72).
Licenciamento: precisa de decisão expressa da Câmara (há prazos máximos e possibilidade de deferimento tácito no regime Simplex).
Comunicação Prévia (com prazo): dispensa ato permissivo; se a comunicação estiver corretamente instruída, o particular pode avançar após o pagamento das taxas (salvo rejeição nos termos legais). É o mecanismo mais “rápido” e administrativo.
Boa tarde.
Após uma aprovação de projeto, e especialidades, há algum prazo obrigatório para construção da mesma?
Bom dia. Como o senhor ésta mais informado sobre todo o processo de licenciamemto gostaria de saber quanto tempo é que realmente leva para poder iniciar a construcao, se é obrigatorio ter de contratar um empreiteiro ou se contratando simplesmente um engenheiro civil para fiscalizar a obra e o valor medio que um engenheiro civil leva para fiscalizar a obra. Como trabalhei na construcao civil, sou capaz de levantar as paredes em tijolo so nao sei é fazer a parte das cofragens k
Agradeço o seu comentário e as suas questões.
Quanto ao tempo necessário para poder iniciar a construção, este varia consoante a região e o tipo de projeto, podendo demorar algumas semanas a alguns meses para obter todas as licenças e autorizações necessárias. Sugiro que entre em contacto com o departamento de urbanismo ou de obras da sua cidade para obter informações específicas sobre o tempo estimado para o seu caso.
No que diz respeito à obrigatoriedade de contratar um empreiteiro, é importante salientar que, de acordo com a legislação em vigor, é necessário que a empresa de construção possua um alvará válido para o tipo de obra que será executada. Além disso, é fundamental que a empresa possua um seguro adequado para cobrir eventuais danos ou acidentes durante a obra.
A empresa de construção também deve ter um engenheiro civil (DTO) responsável que se vincule a ela. Esse engenheiro será o profissional habilitado e legalmente responsável pela obra em nome da empresa. Ele será encarregado de assegurar que a construção esteja em conformidade com as normas e padrões de qualidade estabelecidos, além de tomar decisões técnicas importantes durante o processo.
No que diz respeito ao valor médio para fiscalizar uma obra (DFO), este pode variar dependendo da localização, complexidade do projeto e duração da obra. É recomendado solicitar orçamentos de diferentes empresas e comparar os serviços oferecidos para tomar a melhor decisão.
Relativamente à sua habilidade em levantar paredes em tijolo, é uma mais-valia para o projeto. Caso decida contratar uma empresa de construção, o seu conhecimento prático pode ser aproveitado, o que pode influenciar nos custos do projeto.
Espero que estas informações sejam úteis para o seu projeto de construção. Se tiver mais dúvidas, não hesite em perguntar. Desejo-lhe boa sorte!
No exemplo que cita: “Câmara de Lisboa, o prazo máximo para deliberação sobre o pedido de licenciamento é de 45 dias úteis, após instrução completa dos projetos de especialidades ou após aprovação do projeto de arquitetura, desde que os projetos de especialidades tenham sido entregues em simultâneo.” não percebi se se aplica também a obras em apartamento que se encontre em edifício classificado. Dizem-me que licenciamento pode demorar anos (em Lisboa), o que não é razoável! Sabe-me dizer? Obrigada, Rita
Olá Rita,
Obrigado pelo seu comentário.
O licenciamento de obras em edifícios classificados pode ser mais complexo devido às restrições e regulamentações adicionais que precisam ser consideradas para preservar o valor histórico e arquitetónico desses edifícios. Em alguns casos, pode haver a necessidade de pareceres técnicos especializados e aprovações adicionais de entidades responsáveis pela conservação do patrimônio.
Espero que esta resposta tenha esclarecido suas dúvidas. Se você tiver mais perguntas, fique à vontade para perguntar. Boa sorte com seu projeto!
Atenciosamente,
Ricardo Rodrigues