O desejo de qualquer dono de obra e dos profissionais que trabalham no desenvolvimento e execução de um projeto é o de que tudo seja feito dentro do prazo pré-determinado.
Neste sentido, uma preocupação comum passa pelo tempo de demora do projeto de especialidades na respetiva Câmara Municipal.
Todos os projetos devem passar por esta averiguação, para que sejam licenciados e as obras iniciadas.
Explicamos ao longo do artigo tudo o que precisa de saber sobre este processo de análise e aprovação de projetos de especialidades.
Tempo de aprovação dos projetos de especialidades (4 fases)
Antes de iniciar as obras propriamente ditas, com o levantamento da estrutura do edifício, há algumas etapas burocráticas que será preciso enfrentar.
Isto porque ninguém pode construir um prédio ou moradia sem o conhecimento e a autorização da entidade responsável.
Nestes casos, a Câmara Municipal é a entidade para a qual é atribuída a responsabilidade de analisar estes projetos.
É o chamado processo de licenciamento, no qual agentes da Câmara analisam a regularidade do projeto, que deve estar em concordância com as leis e as normas vigentes.
Antes de falarmos especificamente do prazo para aprovação do projeto de especialidades, explicamos outras etapas deste processo que precisa de conhecer.
Veja também: Projetos de especialidades para licenciamento
1ª Fase – Pedido de Informação Prévia
O primeiro passo, antes de avançar com a construção da casa, é solicitar o plano de informação prévia à Câmara Municipal da zona na qual adquiriu o terreno.
Esta fase inicial visa garantir a viabilidade da construção. No Plano de Informação Prévia, deverá apresentar detalhes sobre a localização do terreno e o que pretende construir.
Feito isto, o documento passa pela análise da Câmara, que então emite um documento comunicando a autorização ou não da construção no terreno em questão.
Caso haja obstáculos ou impedimentos à construção, a Câmara também irá informar quais são as restrições a serem observadas.
Este procedimento é previsto em lei, nomeadamente no Decreto-Lei nº 555/99, que diz que:
“a realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia com prazo, adiante designada abreviadamente por comunicação prévia ou comunicação, ou autorização de utilização, nos termos e com as exceções constantes da presente secção”.
A aprovação para a construção depende do parecer da Câmara, declarando o terreno como viável para as obras e autorizando a sua execução, em consonância com o Plano Diretor Municipal.
No caso do Plano de Informação Prévia, o tempo de demora entre a análise e a resposta da autoridade é de cerca de 20 a 30 dias.
2ª Fase – O Projeto de arquitetura e especialidades
Com a autorização da Câmara na etapa anterior, o dono da obra pode proceder ao levantamento topográfico e ao desenvolvimento do projeto de arquitetura. Este também deverá ser entregue à respetiva Câmara para o processo de licenciamento.
Com a aprovação do projeto de arquitetura, o próximo passo passa pelos projetos de especialidades, que também são analisados pela entidade.
No caso de licenciamento, os projetos podem ser entregues juntamente com o projeto de arquitetura, ou no prazo de seis meses a contar da data da notificação de aprovação do mesmo.
Neste sentido, é importante ressaltar que alguns projetos precisam de ser aprovados por entidades externas.
A Certificação Energética é um destes projetos, que deve ser analisado pela entidade específica, no caso a ADENE – Agência Para a Energia.
Da mesma forma, os projetos de águas e/ou esgotos são de responsabilidade dos Serviços Municipalizados de Águas e Saneamento (SMAS ou a EPAL) e o projeto de abastecimento da rede de gás é emitido por uma empresa certificada.
Estas aprovações e certificações externas devem ser obtidas e entregues juntamente com os outros documentos na Câmara Municipal, que então procede à análise para licenciamento.
Outro ponto importante a observar é que o projeto de arquitetura deve estar aprovado para que seja possível executar os projetos de especialidades de engenharia.
3ª Fase – O Livro de obra
Se todos os projetos foram aprovados pela Câmara, então pode, finalmente, avançar com a construção propriamente dita.
Nesta etapa, o dono da obra deve contratar um empreiteiro que será responsável pela construção e pelo chamado Livro da Obra.
Este livro deve conter todas as informações atualizadas sobre as obras, sendo da responsabilidade do engenheiro civil fiscalizar a execução adequada das fases do projeto.
4ª Fase – Licença de utilização
As obras foram encerradas e a sua casa de sonho é agora uma realidade. Basta organizar a mudança, certo? Na verdade, ainda não.
Será preciso cumprir uma última exigência, que é a obtenção da licença de utilização. O pedido também é feito na Câmara Municipal e somente com esta licença é que pode mudar-se para a casa nova.
Mas, afinal, quanto tempo demora um projeto de especialidades a ser aprovado?
De acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, acerca do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação:
“A câmara municipal delibera sobre o projeto de arquitetura no prazo de 30 dias contado a partir:
a) Da data da receção do pedido ou dos elementos solicitados nos termos do n.º 3 do artigo 11.º; ou
b) Da data da receção do último dos pareceres, autorizações ou aprovações emitidos pelas entidades exteriores ao município, quando tenha havido lugar a consultas; ou ainda
c) Do termo do prazo para a receção dos pareceres, autorizações ou aprovações, sempre que alguma das entidades consultadas não se pronuncie até essa data.
O interessado deve apresentar os projetos das especialidades e outros estudos necessários à execução da obra no prazo de seis meses a contar da notificação do ato que aprovou o projeto de arquitetura, caso não tenha apresentado tais projetos com o requerimento inicial.”
Apesar de, na lei, o prazo definido ser bastante razoável, não é o que costuma acontecer nas diferentes Câmara Municipais espalhadas pelo País.
Isto é compreensível, uma vez que a necessidade em municípios maiores tende a ser mais elevada do que naqueles menos populosos.
Geralmente, a Câmara divulga os prazos de licenciamento praticados no município em questão.
Por exemplo, de acordo com o que consta no site da Câmara de Lisboa, o prazo máximo para deliberação sobre o pedido de licenciamento é de 45 dias úteis, após instrução completa dos projetos de especialidades ou após aprovação do projeto de arquitetura, desde que os projetos de especialidades tenham sido entregues em simultâneo.
Mas, o facto é que a burocracia envolvida nestes processos pode estagnar um projeto e atrasar consideravelmente o prazo das obras.
É importante ter um engenheiro ou arquiteto de confiança ao seu lado para lhe dar o suporte necessário durante todo o processo, que por vezes é frustrante e cansativo.
Para evitar ainda mais atrasos, é muito importante que os projetos sejam elaborados por profissionais qualificados, atendendo às normas e exigências legais, de forma a que o licenciamento aconteça sem imprevistos maiores.
Boa tarde.
Após uma aprovação de projeto, e especialidades, há algum prazo obrigatório para construção da mesma?
Bom dia. Como o senhor ésta mais informado sobre todo o processo de licenciamemto gostaria de saber quanto tempo é que realmente leva para poder iniciar a construcao, se é obrigatorio ter de contratar um empreiteiro ou se contratando simplesmente um engenheiro civil para fiscalizar a obra e o valor medio que um engenheiro civil leva para fiscalizar a obra. Como trabalhei na construcao civil, sou capaz de levantar as paredes em tijolo so nao sei é fazer a parte das cofragens k
Agradeço o seu comentário e as suas questões.
Quanto ao tempo necessário para poder iniciar a construção, este varia consoante a região e o tipo de projeto, podendo demorar algumas semanas a alguns meses para obter todas as licenças e autorizações necessárias. Sugiro que entre em contacto com o departamento de urbanismo ou de obras da sua cidade para obter informações específicas sobre o tempo estimado para o seu caso.
No que diz respeito à obrigatoriedade de contratar um empreiteiro, é importante salientar que, de acordo com a legislação em vigor, é necessário que a empresa de construção possua um alvará válido para o tipo de obra que será executada. Além disso, é fundamental que a empresa possua um seguro adequado para cobrir eventuais danos ou acidentes durante a obra.
A empresa de construção também deve ter um engenheiro civil (DTO) responsável que se vincule a ela. Esse engenheiro será o profissional habilitado e legalmente responsável pela obra em nome da empresa. Ele será encarregado de assegurar que a construção esteja em conformidade com as normas e padrões de qualidade estabelecidos, além de tomar decisões técnicas importantes durante o processo.
No que diz respeito ao valor médio para fiscalizar uma obra (DFO), este pode variar dependendo da localização, complexidade do projeto e duração da obra. É recomendado solicitar orçamentos de diferentes empresas e comparar os serviços oferecidos para tomar a melhor decisão.
Relativamente à sua habilidade em levantar paredes em tijolo, é uma mais-valia para o projeto. Caso decida contratar uma empresa de construção, o seu conhecimento prático pode ser aproveitado, o que pode influenciar nos custos do projeto.
Espero que estas informações sejam úteis para o seu projeto de construção. Se tiver mais dúvidas, não hesite em perguntar. Desejo-lhe boa sorte!
No exemplo que cita: “Câmara de Lisboa, o prazo máximo para deliberação sobre o pedido de licenciamento é de 45 dias úteis, após instrução completa dos projetos de especialidades ou após aprovação do projeto de arquitetura, desde que os projetos de especialidades tenham sido entregues em simultâneo.” não percebi se se aplica também a obras em apartamento que se encontre em edifício classificado. Dizem-me que licenciamento pode demorar anos (em Lisboa), o que não é razoável! Sabe-me dizer? Obrigada, Rita
Olá Rita,
Obrigado pelo seu comentário.
O licenciamento de obras em edifícios classificados pode ser mais complexo devido às restrições e regulamentações adicionais que precisam ser consideradas para preservar o valor histórico e arquitetónico desses edifícios. Em alguns casos, pode haver a necessidade de pareceres técnicos especializados e aprovações adicionais de entidades responsáveis pela conservação do patrimônio.
Espero que esta resposta tenha esclarecido suas dúvidas. Se você tiver mais perguntas, fique à vontade para perguntar. Boa sorte com seu projeto!
Atenciosamente,
Ricardo Rodrigues