O desejo de qualquer dono de obra e dos profissionais que trabalham no desenvolvimento e execução de um projeto é o de que tudo seja feito dentro do prazo pré-determinado.
Neste sentido, uma preocupação comum passa pelo tempo de demora do projeto de especialidades na respetiva Câmara Municipal.
Todos os projetos devem passar por esta averiguação, para que sejam licenciados e as obras iniciadas.
Explicamos ao longo do artigo tudo o que precisa de saber sobre este processo de análise e aprovação de projetos de especialidades.
Para efeitos de prazos, aplicam-se o RJUE (DL 555/99) e o Simplex Urbanístico (DL 10/2024). O RJUE fixa, entre outros, um prazo de 30 dias para deliberação sobre o projeto de Arquitetura, enquanto o Simplex define prazos máximos de 120/150/200 dias para a decisão final do procedimento, prevendo deferimento tácito quando a câmara não decide em tempo, com certidão eletrónica comprovativa.
Veja também: Projetos de especialidades para licenciamento
Tempo de aprovação dos projetos de especialidades (4 fases)
Antes de iniciar as obras propriamente ditas, com o levantamento da estrutura do edifício, há algumas etapas burocráticas que será preciso enfrentar.
Isto porque ninguém pode construir um prédio ou moradia sem o conhecimento e a autorização da entidade responsável.
Nestes casos, a Câmara Municipal é a entidade para a qual é atribuída a responsabilidade de analisar estes projetos.
É o chamado processo de licenciamento, no qual serviços municipais analisam a regularidade do projeto, que deve estar em concordância com as leis e as normas vigentes.
Antes de falarmos especificamente do prazo para aprovação do projeto de especialidades, explicamos outras etapas deste processo que precisa de conhecer.
1ª Fase – Pedido de Informação Prévia
O primeiro passo, antes de avançar com a construção da casa, é solicitar o Pedido de Informação Prévia (PIP) à Câmara Municipal da zona na qual adquiriu o terreno.
Esta fase inicial visa garantir a viabilidade da construção. No Pedido de Informação Prévia (PIP), deverá apresentar detalhes sobre a localização do terreno e o que pretende construir.
Feito isto, o documento passa pela análise da Câmara, que então emite um documento comunicando a autorização ou não da construção no terreno em questão.
Caso haja obstáculos ou impedimentos à construção, a Câmara também irá informar quais são as restrições a serem observadas.
Este procedimento é previsto em lei, nomeadamente no Decreto-Lei nº 555/99, que diz que:
“a realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia com prazo, adiante designada abreviadamente por comunicação prévia ou comunicação, ou autorização de utilização, nos termos e com as exceções constantes da presente secção”.
A aprovação para a construção depende do parecer da Câmara, declarando o terreno como viável para as obras e autorizando a sua execução, em consonância com o Plano Diretor Municipal.
No caso do Pedido de Informação Prévia (PIP), o tempo de demora entre a análise e a resposta da autoridade é de cerca de 20 a 30 dias.
Os prazos do PIP variam por município; confirma sempre no balcão eletrónico local (ex.: Lisboa).
2ª Fase – O Projeto de arquitetura e especialidades
Veja também: Projetos de arquitetura e especialidades (Pack Completo)
Com a autorização da Câmara na etapa anterior, o dono da obra pode proceder ao levantamento topográfico e ao desenvolvimento do projeto de arquitetura. Este também deverá ser entregue à respetiva Câmara para o processo de licenciamento.
Com a aprovação do projeto de arquitetura, o próximo passo passa pelos projetos de especialidades, que também são analisados pela entidade.
No caso de licenciamento, os projetos podem ser entregues juntamente com o projeto de Arquitetura ou, em alternativa, no prazo de seis meses a contar da notificação de aprovação do projeto de Arquitetura, prorrogável uma única vez, até três meses, mediante requerimento fundamentado apresentado antes do termo do prazo inicial.
Neste sentido, é importante ressaltar que alguns projetos precisam de ser aprovados por entidades externas.
A Certificação Energética é um destes projetos, que deve ser analisado pela entidade específica, no caso a ADENE – Agência Para a Energia.
Da mesma forma, os projetos de águas e/ou esgotos são de responsabilidade dos Serviços Municipalizados de Águas e Saneamento (SMAS ou a EPAL) e o projeto de abastecimento da rede de gás é emitido por uma empresa certificada.
Estas aprovações e certificações externas devem ser obtidas e entregues juntamente com os outros documentos na Câmara Municipal, que então procede à análise para licenciamento.
Outro ponto importante a observar é que o projeto de arquitetura deve estar aprovado para que seja possível executar os projetos de especialidades de engenharia.
A deliberação sobre o projeto de Arquitetura ocorre em 30 dias (RJUE).
Se submeter Arquitetura + Especialidades em simultâneo, a decisão final ocorre dentro dos prazos máximos do Simplex (120/150/200 dias, consoante área/tipo).
Quando entregues as Especialidades após a aprovação da Arquitetura, planeia o calendário para não ultrapassar prazos e evitar pedidos de elementos.
3ª Fase – O Livro de obra
Se todos os projetos foram aprovados pela Câmara, então pode, finalmente, avançar com a construção propriamente dita.
Nesta etapa, o dono da obra deve contratar um empreiteiro que será responsável pela construção e pelo chamado Livro da Obra.
Este livro deve conter todas as informações atualizadas sobre as obras, sendo da responsabilidade do engenheiro civil fiscalizar a execução adequada das fases do projeto.
4ª Fase – Licença de utilização
As obras foram encerradas e a sua casa de sonho é agora uma realidade. Basta organizar a mudança, certo? Na verdade, ainda não.
Será preciso cumprir uma última exigência, que é a obtenção da licença de utilização. O pedido também é feito na Câmara Municipal e somente com esta licença é que pode mudar-se para a casa nova.
No deferimento tácito, a prova do direito é emitida por certificação eletrónica no portal, permitindo avançar para os atos seguintes.
Validade: após deferimento, há 1 ano para pedir o título/alvará (no licenciamento) ou, na comunicação prévia, para pagar as taxas. Se não o fizer nesse prazo, a decisão caduca (art. 71.º RJUE).
Tabela-resumo de prazos (legal vs prática)
| Etapa/Via | Base legal | Prazo | Nota |
|---|---|---|---|
| Deliberação sobre Arquitetura | RJUE (DL 555/99) | 30 dias | Conta após receção do pedido/pareceres. |
| Decisão final do procedimento ≤ 300 m² | Simplex (DL 10/2024) | 120 dias | Sujeita a deferimento tácito. |
| Decisão final >300 m² e ≤2200 m² | Simplex (DL 10/2024) | 150 dias | Inclui imóveis classificados/em vias de. |
| Decisão final >2200 m² / loteamento/urbanização | Simplex (DL 10/2024) | 200 dias | Projetos mais complexos. |
| Comunicação Prévia | RJUE | Avança após pagamento de taxas se instruída; no prazo de 20 dias o presidente pode determinar a sujeição a licenciamento. | Decorrido o prazo, pode realizar-se. |
Nota – Comunicação Prévia: quando a comunicação está corretamente instruída, o particular pode avançar após o pagamento das taxas (salvo rejeição nos termos legais). O RJUE prevê ainda que, no prazo de 20 dias após a entrega da comunicação, o presidente possa determinar a sujeição a licenciamento quando o caso não caiba neste regime.
Suspensões: pedidos de elementos não podem ser sucessivos/ilimitados; a regra é limitar a suspensão e proteger a contagem global. (enquadramento no Simplex).
Checklist rápida das Especialidades (para evitar atrasos)
- Peças desenhadas + memórias (Estabilidade, Águas/Esgotos, Térmica, Acústica, Gás/SCIE, conforme aplicável).
- Termos de responsabilidade/declarações em modelos atualizados.
- Pareceres/consultas externas quando exigível (ou prova de solicitação).
- Compatibilização com Arquitetura (coerência).
- Submissão eletrónica: formatos aceites, assinaturas digitais; validar listas municipais (ex.: Lisboa).
Prazos de aprovação dos projetos na Câmara (o essencial)
De acordo com o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), aplicável aos procedimentos urbanísticos:
“A Câmara Municipal delibera sobre o projeto de arquitetura no prazo de 30 dias. (…)
O interessado deve apresentar os projetos das especialidades e outros estudos necessários à execução da obra no prazo de seis meses a contar da notificação do ato que aprovou o projeto de arquitetura, caso não tenha apresentado tais projetos com o requerimento inicial.”
Atualização (Simplex Urbanístico 2024): para a deliberação final do procedimento (licenciamento/comunicação), existem prazos máximos legais de 120/150/200 dias – DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro (consoante a área e o tipo de operação), com possibilidade de deferimento tácito e respetiva certificação eletrónica quando não há decisão em tempo.
A ocorrência do deferimento tácito pode ser comprovada por certidão eletrónica gratuita emitida via ePortugal/AMA.
Na prática, os prazos variam entre municípios e de acordo com a qualidade da instrução (pedidos de elementos, pareceres externos, etc.). Em Lisboa, os Projetos de Especialidades integram o licenciamento/comunicação e seguem os prazos do procedimento aplicável; confirma sempre no balcão eletrónico municipal.
O melhor antídoto a atrasos é uma instrução completa à primeira (peças, termos de responsabilidade, pareceres quando exigíveis) e resposta rápida a pedidos de elementos. Ter um engenheiro ou arquiteto de confiança reduz retrabalhos e evita suspensões desnecessárias.
Perguntas frequentes
30 dias (RJUE).
120/150/200 dias (Simplex), consoante área/tipo, com deferimento tácito se não houver decisão no prazo.
São apreciadas no âmbito do procedimento; submeter em simultâneo com a Arquitetura ajuda a fechar dentro dos prazos máximos.
A decisão favorável não vale “para sempre”: tem até 1 ano desde a notificação do deferimento para pedir o título/alvará (no licenciamento) ou, na comunicação prévia, para pagar as taxas. Se não o fizer nesse prazo, caduca.
Depois de emitido o título, a obra tem prazos para iniciar e concluir; incumprimentos típicos (não iniciar, suspensão/abandono prolongado, não concluir no prazo) também levam à caducidade. Pode, em certos casos, pedir licença especial para obras inacabadas (art. 88) ou requerer nova licença (art. 72).
Licenciamento: precisa de decisão expressa da Câmara (há prazos máximos e possibilidade de deferimento tácito no regime Simplex).
Comunicação Prévia (com prazo): dispensa ato permissivo; se a comunicação estiver corretamente instruída, o particular pode avançar após o pagamento das taxas (salvo rejeição nos termos legais). É o mecanismo mais “rápido” e administrativo.
