Construir um prédio de habitação é sempre um investimento grande e cheio de variáveis. Em Portugal, os custos têm vindo a subir com a inflação dos materiais e o aumento dos salários na construção, mas continua a ser possível trabalhar com ordens de grandeza relativamente claras para efeitos de planeamento.

Neste guia, explico-lhe – com a perspetiva de quem acompanha projetos e obras no terreno – quanto pode custar construir um edifício residencial em 2025, quais os valores por metro quadrado em diferentes zonas do país, que etapas terá de percorrer e onde é que, na prática, o orçamento costuma derrapar.

Construir um edifício residencial em Portugal: o que precisa de saber antes de começar

Ao longo deste artigo vou usar indistintamente as expressões “prédio”, “edifício residencial” e “edifício de habitação”. Na prática, estamos a falar do mesmo tipo de obra: construir um prédio de apartamentos de raiz.

É também daqui que nascem as perguntas mais frequentes que recebemos no engiobra: “quanto custa construir um prédio em Portugal?”, “qual é o custo de construção por m² de um edifício residencial?” ou “quanto fica construir um prédio de 3, 5 ou 10 andares?”.

Em 2025, o custo de construção de um prédio residencial em Portugal situa-se, na maioria dos casos, entre 950 € e 1.500 €/m² para edifícios em betão armado, gama média. Isto aplica-se tanto a edifícios de 3 andares como a prédios de 5, 10 ou mais pisos – o que muda é sobretudo a área total e a complexidade do projeto. Estes valores dizem respeito apenas à construção, sem incluir terreno, projetos nem taxas adicionais.

Resumo rápido do custo da construção civil por m² em Portugal (2025)

Na prática, para habitação nova corrente em 2025, muitos técnicos e empresas continuam a usar ≈ 1.000 €/m² como valor de referência para uma construção standard, sabendo à partida que é um valor médio e não uma promessa.

É fundamental sublinhar que estes valores dizem respeito apenas à empreitada de construção: estrutura, paredes, coberturas, redes técnicas, isolamento, acabamentos – tudo o que é necessário para deixar o prédio pronto a habitar.

Não está aqui incluído:

• o preço do terreno,
• os projetos de arquitetura e especialidades,
• as taxas camarárias e demais licenças,
• nem outros custos técnicos e financeiros.

Esses “custos invisíveis” podem facilmente acrescentar mais 10–20% ao valor da obra e serão explicados mais à frente.

Também há diferenças claras entre regiões. Construir em Lisboa ou Porto não custa o mesmo que construir numa cidade do interior ou numa vila, quer pelo custo da mão de obra, quer pelas exigências de mercado. E dentro da mesma cidade, fazer um prédio de gama média não é o mesmo que fazer um condomínio de luxo.

Para ter uma imagem rápida: um prédio com 100 m² de área bruta por piso poderá custar, só em obra, algo entre 95.000 € e 150.000 € por piso, conforme o padrão escolhido. Um edifício de 5 pisos, com 500 m² de área total construída, poderá ficar, grosso modo, entre 475.000 € e 750.000 € em custos de construção. Depois, somam-se terreno, projetos, taxas, IVA e demais despesas.

Do lado fiscal, o Estado trabalha com um valor de custo por m² mais baixo do que o custo real. Em 2024 e 2025, o valor médio de construção para efeitos de IMI assenta num custo teórico de 532 €/m², que depois é majorado em 25%, resultando num valor base de 665 €/m². É este número que entra na fórmula do Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Na prática, porém, a maioria das novas construções residenciais em 2025 está claramente acima dos 1.000 €/m², o que mostra bem o desfasamento entre a base fiscal e o mercado.

Segundo dados oficiais, em 2024 os custos de construção de habitação nova aumentaram, em média, cerca de 3,3% face a 2023, depois de um salto próximo dos 12% no início de 2023 face a 2022 devido ao aumento do preço de materiais como o cimento e ao crescimento do salário mínimo.

Ou seja: em 2025, construir está mais caro do que há dois ou três anos, e por isso é prudente orçamentar com alguma folga em vez de trabalhar no limite.

Veja também: Quanto custa construir uma moradia em Portugal?

Quanto custa construir um edifício residencial: exemplos reais de mercado

Nada como olhar para alguns exemplos para perceber as ordens de grandeza envolvidas. Os números abaixo são valores indicativos de mercado, com base em casos reais divulgados e orçamentos típicos:

Estes valores são apenas exemplos indicativos, mas ajudam a perceber ordens de grandeza: um prédio com cerca de 700 m² pode ficar nos 600 mil euros de construção, enquanto edifícios maiores, com 12 ou 40 e tal fogos, facilmente passam a casa do milhão de euros, mesmo sem contar com o terreno e os restantes custos do processo.

Exemplos rápidos: prédios de 3, 5, 10 e 12 andares

Para ter uma noção ainda mais prática, seguem algumas ordens de grandeza para o custo de construção de prédios residenciais com diferentes alturas, assumindo edifícios em betão armado, gama média e sem considerar o valor do terreno:

Todos estes valores devem ser lidos como aproximações. Pequenas mudanças de configuração ou de soluções técnicas podem puxar o preço para cima ou para baixo. Por exemplo:

• se houver cave para estacionamento, o custo dispara por causa das escavações, contenções, impermeabilizações e estrutura adicional;
• se se optar por acabamentos mais simples ou soluções construtivas mais padronizadas, pode conseguir-se baixar um pouco a fatura.

Quando se fala em “obra chave na mão” nestes exemplos, está-se a falar do contrato de empreitada com o construtor: estrutura, paredes, instalações, acabamentos e equipamentos básicos até entregar o edifício pronto a usar.

Ficam de fora:

• o valor do terreno,
• os projetos de arquitetura e especialidades,
• as taxas municipais,
• o IVA,
• e outros custos técnicos e administrativos.

É comum que esses itens representem mais 10–20% por cima do valor da empreitada. Ou seja, se o “prédio de 5 pisos custa cerca de 600 mil euros em obra”, o orçamento total do empreendimento será necessariamente mais alto quando se somam todos os restantes componentes.

Ainda assim, estes exemplos permitem fazer contas de cabeça: se sabe que um prédio com 700 m² ficou em cerca de 600 mil euros, pode estimar que um projeto com 1.400 m² e complexidade semelhante andará próximo de 1,2 milhões de euros em construção. No resto do artigo explico como afinar esta estimativa, passo a passo, para o seu caso concreto.

Outras tipologias: escritórios, comércio, hotel e indústria

Este guia centra-se em edifícios de habitação, mas é útil perceber como se comporta o custo em outras tipologias frequentes. Em muitos casos, quem planeia um projeto residencial pondera alternativas mistas (habitação + comércio, por exemplo).

Edifícios de escritórios

O custo de construção de um prédio de escritórios em betão ou aço é, em muitos casos, semelhante ao de um prédio habitacional de gama média:

• em edifícios standard, é frequente trabalhar com 900–1.500 €/m².

A envolvente e a estrutura são parecidas com um prédio de habitação, mas existem algumas particularidades:

• maior investimento em climatização (HVAC),
• eventuais pisos técnicos,
• vãos mais amplos,
• tetos falsos acústicos, divisórias amovíveis, etc.

Um escritório funcional, sem grandes luxos, pode alinhar-se à volta dos 1.000 €/m². Já sedes corporativas ou edifícios de serviços de gama alta, sobretudo em Lisboa e Porto, podem ultrapassar facilmente os 1.500 €/m².

Espaços comerciais (lojas e retail)

Quando se fala em edifícios ou espaços comerciais de média dimensão, o custo por m² tende a ser semelhante ao dos escritórios, podendo até ser ligeiramente mais baixo em casos simples:

• valores típicos: 800–1.200 €/m².

Mas tudo depende do tipo de comércio:

• um pequeno edifício de lojas em open-space pode ser mais simples e barato,
• um supermercado ou um centro comercial exige grandes vãos, instalações elétricas e frigoríficas robustas, soluções de segurança contra incêndios mais complexas, o que puxa os custos para cima.

É frequente, em empreendimentos com lojas, o promotor construir a loja “em bruto” (casca, instalações à porta) e ser o lojista a suportar o fit-out interior – o que faz descer o custo de construção para o promotor, mas não para o utilizador final.

Hotéis e empreendimentos turísticos

Na hotelaria, o custo por m² é geralmente mais alto do que na habitação normal. Cada quarto é, na prática, um pequeno “estúdio” com casa de banho completa, e existem ainda áreas comuns mais nobres e equipamentos mais intensivos:

• hotéis de gama média/alta situam-se facilmente nos 1.500–2.500 €/m²;
• em projetos de luxo ou resorts, este valor pode ser significativamente superior.

Há casos reais em que, dividindo o investimento global pela área construída total (quartos + zonas comuns), se obtêm custos médios acima dos 2.000 €/m².

Já unidades de turismo rural, pequenos hotéis familiares ou hostels mais simples podem aproximar-se do custo de habitação corrente, desde que não exijam grandes áreas comuns ou soluções de luxo.

Construções industriais (pavilhões, armazéns)

Na indústria, encontramos muitas vezes custos unitários mais baixos do que na habitação:

• um pavilhão típico em estrutura metálica ou betão pré-fabricado, com cobertura simples e poucos acabamentos, pode ficar nos 400–700 €/m²;
• muitas naves industriais pré-fabricadas “chave na mão” posicionam-se por volta dos 500 €/m², consoante as especificações.

No entanto, este valor diz respeito sobretudo à casca do edifício. Em instalações industriais reais, o custo pesado vem muitas vezes dos equipamentos técnicos (frio industrial, linhas de produção, pontes rolantes, laboratórios, etc.), que ficam fora desta conta.

Quando se trata de fábricas mais complexas, com áreas climatizadas, laboratórios, escritórios integrados, etc., é fácil aproximar-se dos valores praticados no setor dos serviços, ultrapassando os 1.000 €/m².

Em suma, cada tipologia tem a sua “lógica” de custo. Um armazém logístico pode sair por menos de metade do custo por m² de um prédio residencial de gama média, enquanto um hotel de 5 estrelas pode custar o dobro ou mais. Ter esta noção é útil quando está a decidir o tipo de empreendimento a desenvolver num determinado terreno.

Preços por m² para edifícios residenciais por cidade/região

Os custos de construção em Portugal variam de forma bastante marcada consoante a localização. Não se trata apenas do preço da mão de obra, mas também:

• do nível de exigência do mercado,
• das regras municipais,
• da concorrência entre construtores,
• e dos próprios custos logísticos.

Em termos genéricos, Litoral e grandes áreas urbanas (sobretudo Lisboa e Porto) são mais caros do que interior e cidades secundárias.

Em 2024–2025, para edifícios residenciais em altura de gama média, é razoável trabalhar com os seguintes intervalos indicativos:

Estes valores são intervalos indicativos para edifícios residenciais em altura, de gama média, e assumem construção em betão armado. Cada empreiteiro pode apresentar preços diferentes, pelo que é sempre importante pedir vários orçamentos detalhados para o seu caso concreto.

Outras regiões (valores de referência):

• Coimbra, Leiria e Aveiro costumam alinhar-se por valores intermédios (pode considerar 900–1.300 €/m² como intervalo típico).
• Évora, Beja e Alentejo em geral podem ter custos de construção um pouco mais baixos, mas não tanto quanto o poder de compra local faria supor – em alguns concelhos há pouca oferta de empresas, o que mantém os preços relativamente altos.
• Madeira e Açores sofrem muito com os custos de transporte e com o relevo. Na Madeira, construir pode aproximar-se da parte alta dos valores de Lisboa; nos Açores, depende bastante da ilha, mas há sempre um custo logístico adicional.

Estes números são referências de trabalho, não tabelas oficiais. Cada construtor terá a sua realidade de custos, e dois orçamentos para o mesmo projeto podem diferir significativamente. Por isso, é prudente pedir sempre vários orçamentos detalhados.

Outra questão importante é que área está a ser usada para calcular o custo por m². Geralmente, fala-se de área bruta de construção (inclui paredes e quota-parte de zonas comuns). Se, em vez disso, relacionarmos o custo com a área útil interior dos apartamentos, o valor por m² útil será inevitavelmente mais alto. Exemplo: um custo de 1.200 €/m² de área bruta pode corresponder a cerca de 1.500 €/m² de área útil, dependendo da eficiência do projeto.

Ao comparar valores, confirme sempre se está a falar de área bruta ou área útil.

Etapas da construção de um edifício residencial (do terreno à licença de utilização)

Construir um edifício residencial é um processo longo, que passa por várias fases até chegar à licença de utilização. Em muitos projetos que acompanhamos, o percurso completo – do primeiro estudo de viabilidade até o prédio estar habitado – ronda facilmente os 2 a 3 anos, dependendo do município e da dimensão da obra.

A grande sequência de etapas é, em regra, a seguinte.

1. Escolha e aquisição do terreno

Sem terreno, não há projeto. O primeiro passo é encontrar um lote onde seja legalmente possível construir o edifício que pretende.

Em termos práticos, surgem dois cenários principais:

• Terreno já loteado e urbanizado
  Está inserido num loteamento aprovado, com infraestruturas (arruamentos, água, esgotos, eletricidade) pelo menos à porta. O alvará de loteamento define o que pode ser construído: número máximo de pisos, área de implantação, volumetria, etc. O licenciamento costuma ser mais simples e previsível.
• Terreno não loteado (rústico ou urbano isolado)
  É indispensável confirmar junto da Câmara Municipal o que é permitido construir ali. O terreno pode estar em solo urbano ou urbanizável, regido pelo PDM, ou pode nem sequer permitir edificação. Em terrenos maiores, pode ser preciso promover uma operação de loteamento. Sem esta análise prévia, corre o risco de comprar um terreno onde não pode fazer o prédio que tinha em mente.

Ao avaliar um terreno, convém olhar para:

• Condições geotécnicas e declive – um terreno plano e com solo razoavelmente bom é sempre mais económico do que um terreno muito inclinado ou com necessidade de contenções especiais.
• Acessos – obras em centros urbanos apertados, com ruas estreitas, exigem planeamento e podem encarecer a logística.
• Infraestruturas existentes – se tiver de “puxar” água, esgoto ou eletricidade a longas distâncias, isso entra diretamente nos custos.

É boa prática levar desde cedo um engenheiro civil ou arquiteto ao local. Muitas vezes, numa primeira visita, detetam-se logo condicionantes importantes: rocha à vista, sinais de lençol freático alto, servidões, vistas protegidas, etc.

Também é relativamente comum comprar terrenos que já vêm com projeto aprovado. Ganha-se tempo de licenciamento, mas perde-se margem de personalização – o edifício já está desenhado.

O peso do terreno no investimento total varia muito: em zonas centrais de Lisboa ou Porto, não é raro o terreno representar 40–50% do valor final do empreendimento; em concelhos do interior, pode ficar por 10–15% ou até menos. Há terrenos rurais por 15–20 €/m² e lotes urbanos bem acima de 1.000 €/m². É um fator que convém encaixar no plano financeiro logo à partida.

2. Projeto de arquitetura e especialidades (e licenciamento camarário)

Com o terreno escolhido (ou pelo menos com uma promessa de compra) inicia-se a fase de projeto.

O processo habitualmente segue este caminho:

1. Projeto de arquitetura
   O arquiteto elabora o estudo prévio com base nas suas intenções e nas regras do terreno. Após acertos, prepara o projeto para licenciamento.
2. Entrega do projeto de arquitetura na Câmara Municipal
   A autarquia analisa e pode pedir ajustes. Só depois da aprovação da arquitetura é que, em muitos municípios, se avança para as especialidades.
3. Projetos de especialidades de engenharia
   Incluem, entre outros, estruturas, águas e esgotos, eletricidade e telecomunicações, gás (se existir), térmica, acústica, segurança contra incêndio, acessibilidades, etc. São geralmente elaborados por engenheiros, muitas vezes em coordenação com o arquiteto.
4. Entrega das especialidades e conclusão do licenciamento
   A Câmara aprecia o conjunto (arquitetura + especialidades) e, se tudo estiver conforme, emite o alvará de construção. Em edifícios mais altos ou com garagem, podem intervir outras entidades (Bombeiros/Proteção Civil, património, ambiente, etc.), o que pode alongar o prazo.

Em termos de custos, um conjunto completo de projetos de arquitetura e especialidades para um prédio de dimensão média representa, em muitos casos, 3–6% do custo da obra. Para um edifício de cerca de 1.200 m², não é invulgar ver honorários globais na casa das dezenas de milhares de euros.

Além disso, surgem as taxas municipais, entre análise dos projetos, licenciamento da construção, eventuais taxas de infraestruturas urbanísticas (TRIU/TPU) e, mais tarde, licença de utilização. Em muitos casos, somando tudo, estas taxas representam algo entre 0,5% e 2% do valor da obra.

Na prática, o licenciamento pode demorar:

• em cenários relativamente simples e em municípios mais céleres, 6–8 meses;
• em concelhos com muita carga de processos ou com situações mais sensíveis, facilmente ultrapassa 1 ano.

É raro um projeto de edifício multifamiliar ficar totalmente licenciado “de um dia para o outro”; convém contar com este tempo nos planos.

3. Escolha do empreiteiro e orçamento da obra

Com o projeto amadurecido e o licenciamento encaminhado, é altura de tratar da empreitada.

Aqui, na maioria dos casos, há duas abordagens:

• Empreiteiro geral (chave na mão)
  Uma empresa de construção assume a totalidade da obra, contrata os subempreiteiros que entender e entrega o edifício pronto. É a solução mais comum e, para quem não é do setor, a mais segura.
• Administração direta / empreitada por lotes
  O dono de obra contrata diretamente várias equipas (estrutura, alvenarias, instalações, etc.) e ele próprio coordena tudo. Pode reduzir a margem do empreiteiro geral, mas exige muito tempo, experiência e capacidade de gestão de obra. Em prédios, é uma opção de risco elevado para quem não tem prática na área.

Em regra, recomenda-se pedir 2 ou 3 orçamentos a empresas com referências verificáveis. Mas é importante:

• fornecer projeto de execução ou caderno de encargos detalhado,
• garantir que todos estão a orçamentar exatamente o mesmo escopo,
• comparar não só o preço total, mas também o que está incluído (cozinhas, arranjos exteriores, elevador, ligações às redes, etc.).

Orçamentos “milagrosos”, muito abaixo da média de mercado, costumam esconder omissões. Mais tarde, essas lacunas aparecem sob a forma de trabalhos a mais. É algo que, na prática, vemos acontecer muitas vezes.

Outro ponto crítico é o IVA:

• construção nova, em regra, está sujeita a 23% de IVA;
• obras de reabilitação em edifícios existentes, localizados em ARU (Área de Reabilitação Urbana) e devidamente enquadradas, podem beneficiar de 6% de IVA;
• têm sido discutidas medidas para redução de IVA na construção de habitação própria permanente em certos patamares de valor, mas é prudente confirmar sempre a legislação em vigor e não assumir automaticamente taxas reduzidas.

Para um particular que constrói para si, o IVA pago é um custo efetivo. Já um promotor imobiliário com atividade aberta pode, em muitos casos, recuperar o IVA via contabilidade.

Definido o empreiteiro e o contrato (com prazo, forma de pagamento e critérios para trabalhos a mais bem claros), passa-se à fase seguinte.

4. Construção do edifício (fase de obra)

Com o alvará de construção emitido e o contrato assinado, a obra passa do papel ao terreno. De forma simplificada, podemos dividir a fase de obra em:

a) Instalação de estaleiro e trabalhos preliminares

Montagem de vedação, contentores, grua (se necessária), implantação em obra, demolições prévias (se existirem) e movimentos de terras. Segue-se a execução das fundações, que podem ser diretas (sapatas, radier) ou indiretas (estacas), consoante o solo.

É uma fase crítica: problemas de solo (rocha muito dura, terrenos muito moles, água) podem gerar imprevistos. Um bom estudo geotécnico prévio é meio caminho andado para evitar surpresas.

b) Estrutura em betão armado (ou metálica)

Levantam-se pilares, vigas e lajes, piso a piso. Em Portugal, a solução mais usual em habitação é o betão armado moldado in situ, pela sua robustez e boa resposta ao fogo.

Estruturas metálicas, mistas ou pré-fabricadas também existem e podem trazer ganhos de prazo, embora nem sempre representem poupanças diretas em custo.

Em muitos projetos residenciais, a estrutura representa 20–30% do custo total da obra. A escolha entre betão e metálico tem, por isso, impacto mais no prazo e na logística do que no orçamento global.

c) Alvenarias e paredes

Com a estrutura pronta, constroem-se paredes exteriores e interiores, recorrendo a tijolo, bloco térmico ou soluções mistas. Em interiores, é cada vez mais comum o uso de gesso cartonado em algumas divisórias pela rapidez e flexibilidade.

As fachadas devem garantir bom desempenho térmico e acústico, seja através de tijolo térmico, seja com sistemas tipo ETICS (“capoto”).

É nesta fase que vão surgindo as divisões reais dos apartamentos. Ajustes de última hora são possíveis, mas tudo o que se muda nesta fase costuma sair mais caro do que se fosse decidido em projeto.

d) Instalações técnicas e infraestruturas

Em paralelo com as alvenarias, avançam as redes técnicas: eletricidade, telecomunicações, águas e esgotos, gás (se existir), climatização, ventilação, segurança contra incêndio, etc.

É uma fase que convém acompanhar bem – erros aqui podem significar infiltrações, curtos-circuitos, mau conforto térmico ou acústico no futuro.

e) Acabamentos

Com as redes embutidas e rebocos prontos, passam-se às camadas finais:

• revestimentos de pavimentos (cerâmica, flutuante, vinílico, madeira, etc.),
• revestimentos de paredes (azulejos, pinturas),
• tetos falsos,
• caixilharias de janelas e portas,
• carpintarias interiores, roupeiros, cozinhas,
• louças sanitárias, torneiras, aparelhagem elétrica, luminárias finais.

É aqui que o custo pode variar mais, consoante a escolha de materiais. Há sempre uma “escala” enorme: desde azulejos muito económicos até marcas de topo, desde cozinhas standard até soluções de desenho à medida.

Em muitos orçamentos que analisamos, cerca de 60% do custo da obra está associado a materiais.
Negociar bem com fornecedores, escolher gamas equilibradas e evitar “caprichos” de última hora é uma das formas mais eficazes de manter o orçamento sob controlo, sem abdicar da qualidade.

f) Equipamentos e acabamentos finais

Instalação do elevador (quando existe), bombas, portões automáticos, sistemas de domótica (se previstos), painéis solares térmicos ou fotovoltaicos conforme a legislação, arranjos exteriores, acessos, limpeza final e ensaios de todas as instalações.

Durante toda a fase de obra, é altamente recomendável ter acompanhamento técnico independente (fiscalização), além do diretor técnico do empreiteiro. Em muitos casos, aquilo que se poupa em problemas evitados compensa largamente o custo de um bom fiscal.

5. Vistorias e licença de utilização

Concluída a obra, entra-se na fase de legalização final:

• os técnicos responsáveis emitem termos de responsabilidade,
• a Câmara agenda uma vistoria ao edifício (podendo envolver outras entidades),
• se tudo estiver conforme o projeto aprovado e as regras em vigor, é emitida a Licença de Utilização.

Sem este documento, o edifício não pode ser formalmente habitado nem vendido em frações com financiamento bancário, e as ligações definitivas de água/luz/gás podem ficar condicionadas.

Se a execução em obra se afastou do projeto aprovado (alterações significativas) é muitas vezes necessário entregar projetos de alteração para regularizar a situação – algo que pode atrasar a emissão da licença. Na prática, quanto mais a obra se afastar do desenho licenciado, maior a probabilidade de problemas nesta fase.

Obtida a licença, o prédio passa a existir “oficialmente”:

• é atribuído um Valor Patrimonial Tributário (VPT) nas Finanças,
• começam a contar impostos como o IMI, salvo regimes de isenção (por exemplo, alguns casos de reabilitação urbana).

Em edifícios novos, o VPT tende a ficar relativamente próximo do custo de construção teórico usado para efeitos fiscais, embora normalmente abaixo do valor de mercado de venda.

Fatores que fazem variar o preço final de um prédio

Depois de ver valores de referência, é importante perceber por que razão dois prédios com áreas semelhantes podem ter custos finais bastante diferentes. Na prática, os fatores que mais pesam são:

• Localização
  Grandes centros urbanos têm mão de obra mais cara, logística mais complexa, mais condicionantes urbanísticas e, em alguns casos, exigências de qualidade superiores. No interior, a mão de obra pode ser mais em conta, mas por vezes há menos concorrência e mais custos de transporte de materiais.
• Dimensão e escala
  Projetos pequeninos não beneficiam de economias de escala – o estaleiro, a grua, o projeto e outras despesas fixas diluem-se em poucos m².
  Projetos médios e grandes conseguem, em regra, custos por m² ligeiramente mais baixos, desde que não haja requisitos adicionais muito pesados (por exemplo, sistemas complexos de combate a incêndios em edifícios muito altos).
• Tipologia e layout
  Se dividir a mesma área total em muitos apartamentos pequenos, terá mais cozinhas e mais casas de banho – compartimentos caros – e o custo sobe.
  Layouts com muita área comum “não vendável” (halls grandes, corredores extensos, etc.) também fazem aumentar o custo por m² útil.
• Caves e estacionamento subterrâneo
  Cada piso enterrado acrescenta complexidade e custo: escavações, contenções, impermeabilizações, ventilação, bombagens, etc. Uma cave pode somar facilmente +100 a 200 €/m² ao custo médio do edifício, às vezes mais, dependendo do terreno.
• Sistema estrutural e método construtivo
  Betão armado é a solução mais comum e competitiva em Portugal. Estruturas metálicas, mistas ou pré-fabricadas podem encurtar prazos, o que é uma forma indireta de poupar, mas nem sempre reduzem o custo direto.
  Soluções modulares bem desenhadas podem dar mais previsibilidade e menos derrapagens, algo que muitos clientes valorizam.
• Materiais e acabamentos
  Provavelmente o fator mais óbvio e aquele em que o dono de obra tem mais margem de decisão. Caixilharias, revestimentos, louças, cozinhas, armários – tudo isto pode multiplicar ou reduzir a fatura. A chave é procurar materiais de boa relação qualidade/preço, evitando tanto o “barato que sai caro” como o luxo desnecessário face ao mercado-alvo.
• Mão de obra e disponibilidade de profissionais
  Em épocas de grande procura, as empresas escolhem os trabalhos que lhes interessam mais e os preços sobem. Em 2024/2025 o setor da construção está pressionado, e isso nota-se na dificuldade em encontrar equipas e em negociar grandes descidas de preço.
• Prazos e gestão
  Exigir um prazo muito curto implica, muitas vezes, turnos adicionais, mais equipas em simultâneo e soluções construtivas mais caras. Por outro lado, obras que se arrastam indefinidamente vão acumulando custos indiretos (estaleiro, equipamentos, juros, etc.).
  Um cronograma equilibrado, bem gerido, é um dos melhores aliados do orçamento.
• Alterações em obra
  É um ponto que merece destaque: mudanças de ideia durante a obra são uma das principais causas de derrapagem.
  Em muitos projetos que acompanhei, os “já agora…” (mudar revestimentos, mexer em cozinhas, alterar a distribuição de divisões) acumulam mais custos do que os imprevistos técnicos. Um projeto bem definido à partida é sempre a melhor “segurança” contra este tipo de desvios.
• Condições contratuais e contexto económico
  Cláusulas de revisão de preços, inflação de materiais, taxas de juro, tudo isto influencia. Quando o empreiteiro assume o risco de variação de preços, naturalmente vai “proteger-se” no valor inicial. Em contratos por administração aberta, o risco recai mais sobre o dono de obra.

Em resumo, quando alguém pergunta “quanto custa construir um prédio?”, a resposta correta é sempre “depende”, mas com uma base de valores de referência e entendendo estes fatores, é possível trabalhar com intervalos realistas em vez de meras adivinhações.

Custos de projeto, licenças e serviços técnicos (os “custos invisíveis”)

Muitos proprietários olham para o orçamento do empreiteiro e esquecem tudo o resto. Depois, quando somam projetos, taxas, seguros, fiscalização e outros serviços técnicos, percebem que o investimento total aumentou bem mais do que esperavam.

Na prática, isto significa que uma obra orçamentada a 1.000 €/m² em empreitada pode facilmente aproximar-se dos 1.200–1.300 €/m² quando somamos projetos, taxas, serviços técnicos e a tal margem para imprevistos.

Os principais itens a considerar são:

Projetos e consultoria técnica

Incluem:

• projeto de arquitetura,
• projetos de especialidades (estruturas, águas, esgotos, eletricidade, gás, térmica, acústica, SCIE, etc.),
• estudos de apoio (geotécnico, levantamento topográfico, eventualmente estudos específicos).

Em termos muito gerais, convém reservar algo como 5–10% do custo da obra para estes serviços, dependendo da complexidade e do nível de acompanhamento técnico pretendido.

Licenças, taxas e impostos municipais

Aqui entram:

• taxas de apreciação de projetos,
• taxas de licenciamento da obra,
• eventuais taxas de infraestruturas urbanísticas,
• licença de utilização,
• certidões diversas.

Em muitos casos, o conjunto destas taxas representa 0,5–2% do custo de construção. Em edifícios em zonas de reabilitação urbana ou com regimes especiais, pode haver isenções ou reduções, mas isso tem sempre de ser verificado caso a caso.

Fiscalização e coordenação de segurança

A coordenação de segurança em obra é obrigatória, e a fiscalização (acompanhamento técnico independente) é extremamente recomendável em empreendimentos deste tipo. Em obras de alguma dimensão, não é descabido considerar 1–3% do custo da obra para estes serviços, sobretudo se a fiscalização acompanhar o estaleiro com visitas regulares.

Seguros e encargos de obra

Incluem:

• seguro de obras (“todo o risco”),
• seguros de acidentes de trabalho (normalmente a cargo do empreiteiro, mas convém confirmar),
• custos de eletricidade e água de estaleiro,
• montagem e desmontagem de instalações provisórias,
• eventuais serviços de vigilância.

São montantes que podem não ser enormes isoladamente, mas somados têm impacto.

Ligações finais e burocracias técnicas

No final da obra, é necessário:

• pagar ramais e contadores de água, esgoto, eletricidade e gás,
• emitir certificações (energética, acústica, etc.),
• tratar de registos e formalizações.

Tudo isto soma alguns milhares de euros, dependendo do número de frações e da configuração do edifício.

Juros e custos financeiros

Se recorrer a financiamento bancário, os juros pagos durante a obra são parte integrante do custo do empreendimento. Em obras de grande dimensão, esta rubrica pode ser significativa. Em termos de planeamento, faz sentido encará-la como custo do projeto.

Reserva para imprevistos

Idealmente, deve existir sempre uma margem de segurança, tipicamente na ordem dos 10% do custo da construção, para fazer face a imprevistos técnicos ou alterações necessárias.

Na prática, quando estes “custos invisíveis” são adicionados, é fácil o que era 1.000 €/m² em obra converter-se em 1.200 €/m² ou mais em custo total do projeto (sem contar com o terreno).

Como estimar o orçamento do seu edifício residencial passo a passo

Perante tanta variável, como pode um proprietário ou pequeno investidor estimar, de forma simples, o custo de construir o seu prédio?

Uma abordagem prática é seguir estes passos.

Passo 1: Definir o programa e a área

Comece por clarificar:

• quantos pisos,
• quantos apartamentos e de que tipologia (T1, T2, T3, etc.),
• se haverá cave ou não,
• se prevê elevador.

Depois, estime a área bruta de construção. Se só sabe as áreas úteis dos apartamentos, pode considerar que a área bruta será, em muitos casos, cerca de 10–15% superior para acomodar paredes e partes comuns.

Exemplo:

• 8 apartamentos T2 com 90 m² úteis cada → 720 m² úteis;
• acrescentando 15% → cerca de 830 m² de área bruta.

É essa área bruta que se usa normalmente para estimar o custo de construção.

Passo 2: Escolher a gama de acabamentos e complexidade

Decida se o prédio será:

• de padrão económico,
• de gama média,
• ou de gama superior.

Em função disso e da localização, escolha um intervalo de custo por m²:

• edifício económico em zona não-prime → pode trabalhar com valores perto dos 900 €/m²,
• prédio de gama média em cidade grande → talvez 1.100–1.300 €/m²,
• projeto mais exigente ou em localização premium → valores próximos de 1.500 €/m².

Lembre-se de ajustar o valor se tiver caves, terrenos complicados ou outros fatores encarecedores.

Passo 3: Calcular o custo de construção base (empreitada)

Multiplique a área bruta pelo custo por m² escolhido.

Seguindo o exemplo:

• 830 m² × 1.100 €/m² = 913.000 € (obra, sem IVA).

Se tiver, por exemplo, uma cave de 200 m² com complexidade acrescida, pode somar um valor adicional específico para essa zona (por exemplo, mais 200 × 300 € = 60.000 €, se for uma cave relativamente simples).

Passo 4: Acrescentar o IVA da construção

Salvo enquadramentos específicos de reabilitação ou regimes especiais, conte com 23% de IVA sobre a empreitada.

No exemplo:

• 913.000 € × 1,23 ≈ 1.123.000 € (construção com IVA).

Para um particular, este é o valor efetivo a desembolsar; para um promotor sujeito a IVA, parte ou a totalidade pode ser recuperada.

Passo 5: Estimar projetos, licenças e serviços técnicos

Como regra prática, pode considerar que:

• projetos (arquitetura + engenharias) → cerca de 5% do custo da obra,
• taxas e licenças → cerca de 2%,
• fiscalização, coordenação de segurança, estudos complementares, seguros, ligações e outros → mais alguns pontos percentuais.

De forma conservadora, pode apontar para ≈ 15% do custo da obra para cobrir este pacote. Sobre 913.000 € de obra (sem IVA), 15% são cerca de 137.000 €.

Passo 6: Prever uma reserva para imprevistos

Adicione uma margem de 10% sobre o valor da obra (sem IVA) para imprevistos e alterações.

No exemplo:

• 10% de 913.000 € ≈ 91.000 €.

Passo 7: Somar tudo e obter um valor global

Custo total estimado (sem terreno):

• construção com IVA → ~1.123.000 €
• projetos, taxas, serviços → ~137.000 €
• reserva para imprevistos → ~91.000 €

Total aproximado: ≈ 1.351.000 €.

É este número que dá uma primeira ideia do investimento necessário para completar o edifício.

Exemplo-resumo de orçamento para um prédio residencial

No exemplo que vimos (prédio com cerca de 830 m² de área bruta, gama média), o orçamento global de construção pode ser resumido assim:

Ou seja, para este tipo de edifício residencial, o custo real de construção acaba por ficar significativamente acima do valor “base” da empreitada, quando somamos os chamados custos invisíveis e a margem de segurança. É este número global que deve ter em mente quando pensa no custo de construir um edifício residencial em Portugal.

Passo 8: Acrescentar terreno e financiamento

À estimativa anterior, deve somar:

• custo do terreno (incluindo IMT, imposto de selo e escritura),
• juros e comissões bancárias, se recorrer a financiamento.

Se, por exemplo, o terreno tiver custado 300.000 €, o investimento global passará para algo como 1.651.000 €, antes de contabilizar juros.

Passo 9: Analisar viabilidade e ajustar

Com o valor global em cima da mesa, avalie:

• se tem capacidade financeira para suportar o investimento,
• se o retorno esperado (venda ou arrendamento) justifica o esforço,
• que variáveis pode afinar (área, gama de acabamentos, número de pisos, existência de cave, etc.).

É comum testar vários cenários em folha de cálculo antes de tomar decisões.

Passo 10: Confirmar com orçamentos reais

Esta metodologia dá-lhe uma estimativa preliminar. Antes de avançar, deve:

• elaborar um estudo prévio com arquiteto,
• e pedir orçamentos formais a empresas de construção.

Só aí terá uma noção mais fina da realidade do mercado no momento em que pretende construir.

Como controlar e reduzir o custo de construção sem estragar a qualidade

Estimar bem é importante; controlar a execução é ainda mais. Em obra, o que corre mal raramente se resolve barato.

Algumas estratégias que, na prática, ajudam bastante:

1. Projeto bem pensado e bem desenhado
   Quanto mais definido estiver o projeto à partida, menos alterações em obra. Cada “desvio” tem custo. Vale a pena investir em pormenor e coordenação entre arquitetura e especialidades.
2. Comparar bem fornecedores e não comprar à primeira
   Materiais representam boa parte do custo. Pedir vários orçamentos, negociar descontos por quantidade e planear compras com antecedência permite poupar sem baixar o nível de qualidade.
3. Optar por soluções construtivas simples e eficientes
   Arquiteturas muito recortadas, formas estranhas, detalhes excessivamente complexos são bonitos em papel, mas caros em estaleiro. Em muitos projetos que acompanhei, os edifícios mais “certinhos” foram os que deram menos problemas e menos desvios de custo.
4. Acompanhar a obra de perto e evitar desperdícios
   Materiais danificados, retrabalhos, improvisos… tudo isso se paga. Uma obra organizada, com fiscalização atenta e decisões rápidas, corre melhor e custa menos.
5. Não poupar na estrutura nem na segurança
   É preferível cortar numa escolha de cerâmica ou de torneiras do que em betão, aço ou sistemas de proteção contra incêndio. O que fica “enterrado” na estrutura é difícil e caro de corrigir depois.
6. Considerar soluções industrializadas em zonas pontuais
   Paredes em gesso cartonado, casas de banho pré-fabricadas em blocos, estruturas mistas em aço em certas partes – tudo isto pode encurtar prazos e reduzir retrabalho, desde que bem projetado.
7. Manter boa comunicação com o empreiteiro
   Problemas que se resolvem logo, no início, saem mais baratos. Se o empreiteiro souber que o objetivo é cumprir orçamento e prazo, e que qualquer alteração tem de ser previamente autorizada, a gestão torna-se mais transparente.
8. Controlar as tentações de “upgrade” de última hora
   A fase de acabamentos é um clássico: já investiu tanto, apetece “só mais isto” e “só mais aquilo”. Em muitos casos, são estas decisões emocionais que acrescentam mais 5–10% ao orçamento sem se dar conta.

Em suma, poupar não significa fazer mal. Significa fazer com critério: segurança e durabilidade em primeiro lugar, estética e luxo em segundo plano, dentro do que o público-alvo da obra exige.

Perguntas frequentes

1 – É mais barato construir um edifício de habitação ou comprar um já construído?

Depende do caso e do momento do mercado.

Construir pode ser mais barato por m² do que comprar um imóvel novo a um promotor, porque, ao comprar, está a pagar a margem de lucro do vendedor.

Se conseguir gerir bem o processo de construção, pode ficar com um prédio cujo custo é inferior ao valor de venda de mercado.

Por outro lado, construir implica:

• lidar com projeto, licenças e obra,
• assumir riscos de atrasos e imprevistos,
• imobilizar capital durante 2–3 anos.

Comprar pronto é mais caro, mas é mais simples e imediato. A questão é menos “é sempre mais barato” e mais “faz sentido para o seu perfil e objetivo”.

2 – Quanto tempo demora a construção de um prédio residencial?

Para um prédio habitacional típico (3 a 5 pisos, sem complicações especiais), é razoável contar com:

• 12–24 meses de obra,
• mais 6–18 meses de projeto e licenciamento,
• e 1–2 meses para vistorias e licença de utilização.

Ou seja, entre o primeiro risco no papel e o dia em que pode habitar ou vender, a maioria dos projetos residenciais leva 2 a 3 anos.

3 – O custo por metro quadrado inclui o terreno e as taxas?

Não. Quando se fala em custo por m² de construção, está-se a referir apenas à obra (materiais, mão de obra, equipamentos, margem do empreiteiro). O terreno, projetos, taxas, seguros, fiscalização, juros, etc., ficam de fora e são adicionados à parte.

Por isso, é normal que um prédio com custo de construção de 1.000 €/m² acabe, no final, a ter um custo global por m² bem mais alto quando se somam todos estes elementos.

4 – É mais caro construir um prédio ou várias moradias com a mesma área?

Em regra, construir em altura é mais eficiente do ponto de vista estrutural do que fazer muitas moradias espalhadas:

• num prédio, há uma única fundação, uma só cobertura e menos fachada por cada m² útil;
• em moradias, multiplica-se tudo: mais perímetro de fachada, mais coberturas, mais paredes exteriores.

Por isso, na maioria dos casos, um prédio consegue um custo por m² ligeiramente inferior ao de um conjunto equivalente de moradias de padrão semelhante.

A diferença, no entanto, não é “dramática” – não espere que um prédio saia a metade do preço.

A decisão entre prédio e moradias tem mais a ver com o uso do solo, o mercado-alvo e o modelo de negócio do que com uma diferença gigantesca de custo por m².

5 – Estrutura metálica ou em betão – qual custa menos?

Para edifícios residenciais em Portugal, o betão armado continua, em muitos casos, a ser a solução mais económica e mais familiar para projetistas e empreiteiros.

A estrutura metálica:

• monta-se mais depressa,
• mas o material é mais caro,
• e as exigências de proteção ao fogo aumentam o custo.

Há situações em que a metálica faz sentido (vãos muito grandes, edifícios com requisitos especiais, reabilitações complexas), mas em habitação “normal” é raro que seja claramente mais barata do que o betão.

Muitas vezes, a escolha pela metálica ou por soluções mistas é feita por razões de prazo ou especificidades técnicas, e não por poupança direta.

6 – Posso usar IVA a 6% na construção para baixar custos?

Só em situações muito específicas:

• obras de reabilitação em edifícios existentes, dentro de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e com enquadramento adequado,
• certas obras de beneficiação em habitações, dentro dos limites previstos na lei,
• e alguns casos de habitação própria permanente com enquadramentos fiscais específicos.

Para construção nova de raiz, a regra geral é IVA a 23%.

Qualquer enquadramento a 6% deve ser confirmado com a Câmara Municipal, com o contabilista e, se necessário, com a Autoridade Tributária. “Forçar” uma obra nova como se fosse reabilitação é pedir problemas numa eventual fiscalização.

7 – Como posso financiar a construção de um edifício destes?

As duas vias principais são:

• Capital próprio – maior liberdade, maior risco, sem juros bancários.
• Crédito à construção / promoção imobiliária – o banco financia a obra por fases, libertando as tranches à medida que são feitas vistorias e atingidas determinadas etapas.

No crédito à construção:

• normalmente o banco financia uma percentagem do valor global (por exemplo, até 70–80%),
• os desembolsos são faseados,
• paga-se juros apenas sobre os montantes já utilizados.

Para projetos de promoção (construir para vender frações), é habitual que o banco exija:

• licenças aprovadas,
• um orçamento detalhado,
• e, por vezes, um plano de vendas.

Os juros e comissões devem ser integrados na análise de viabilidade, porque podem representar um montante relevante ao longo dos 2–3 anos de duração do projeto.

8 – Quais são os “custos ocultos” mais comuns que fazem o orçamento estourar?

Na experiência de obra, há vários “clássicos”:

• Fundações mais caras do que o previsto por falta de estudo geotécnico adequado;
• Taxas e licenças subestimadas, por desconhecimento das tabelas municipais;
• Alterações impostas pela Câmara depois de o projeto estar avançado;
• Trabalhos a mais por erros de projeto ou por alterações decididas em obra;
• Problemas com o empreiteiro (atrasos graves, abandono de obra, litígios), que obrigam a contratar outra empresa a meio;
• Equipamentos não considerados (cozinhas equipadas, sistemas de climatização, etc.), que são essenciais para a venda ou arrendamento, mas não estavam no orçamento inicial.

A melhor forma de mitigar estes riscos é:

• um bom estudo prévio,
• projeto bem detalhado,
• orçamentos claros,
• contrato robusto,
• e fiscalização atenta.

9 – Como é que o Estado calcula o valor do prédio para impostos?

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado com uma fórmula que integra vários fatores:

• valor base de construção (para 2025, 665 €/m²),
• área bruta,
• coeficiente de localização,
• coeficiente de qualidade e conforto,
• e coeficientes ligados à idade do imóvel, entre outros.

Na prática, o VPT de um prédio novo costuma ficar em torno de 60–70% do valor real de construção ou do valor de mercado, variando bastante consoante a localização e o tipo de edifício.

O IMI é aplicado sobre o VPT, com uma taxa definida pelo município (por exemplo, 0,3–0,45% ao ano). Para quem constrói um edifício para rendimento, é uma componente a ter em conta na análise da rentabilidade, ainda que o IMI, em muitos casos, não seja a parcela mais pesada.

10 – Posso poupar construindo por administração direta (sem empreiteiro geral)?

Em teoria, sim: ao evitar a margem do empreiteiro geral, poderia poupar uma percentagem do custo. Na prática, em prédios, é uma opção muito exigente e arriscada para quem não é do setor.

Construir por administração direta implica:

• tratar diretamente de contratar todas as equipas,
• negociar e controlar compra de materiais,
• garantir segurança em obra,
• resolver problemas técnicos no dia a dia,
• e assumir responsabilidade por tudo o que acontece no estaleiro.

Para obras pequenas (uma moradia, por exemplo), alguns particulares conseguem fazê-lo, à custa de muito tempo e energia.
Para um edifício multifamiliar, a probabilidade de derrapagens e problemas é muito maior.

Uma solução intermédia é negociar bem com um empreiteiro geral, ter contrato claro e manter fiscalização independente. Na prática, é o modelo que melhor equilibra controlo e segurança para a maioria dos donos de obra.

Esperamos que este guia o ajude a enquadrar melhor quanto custa construir um edifício residencial em Portugal em 2025 e quais os fatores que mais influenciam o orçamento final.

Se precisar de apoio em alguma das fases – estudo prévio do projeto de arquitetura, projetos de especialidades, licenciamento camarário ou acompanhamento de obra – a engiobra pode ajudá-lo a estruturar o processo e reduzir o risco de surpresas desagradáveis em custo e prazo.